Si eres propietario y alquilas una vivienda, los ingresos que obtienes tributan en tu IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. A diferencia de otros rendimientos, en este caso la ley permite deducir una amplia variedad de gastos y aplicar una reducción relevante, lo que hace que merezca la pena entender bien el cálculo antes de presentar la declaración.
Cómo se calcula el rendimiento a declarar
El cálculo parte de una idea sencilla: Rendimiento neto = Ingresos por alquiler − Gastos deducibles. Sobre ese rendimiento neto, si se cumplen los requisitos, se aplica además una reducción antes de integrarlo en la base imponible.
Los gastos deducibles más habituales
La normativa permite deducir una lista amplia de gastos directamente relacionados con el inmueble alquilado, entre ellos:
- Intereses de la hipoteca que grava el inmueble (no la amortización de capital, solo los intereses).
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y tasas municipales (basuras, etc.).
- Gastos de comunidad de propietarios.
- Primas de seguros relacionados con el inmueble (hogar, impago de alquiler).
- Gastos de conservación y reparación (no de mejora o ampliación, que tienen un tratamiento distinto).
- Amortización del inmueble y del mobiliario, calculada según los porcentajes que establece la normativa.
- Gastos de gestión, como los honorarios de una agencia inmobiliaria por la gestión del alquiler.
La reducción por alquiler de vivienda habitual
Cuando el inmueble se alquila como vivienda habitual del inquilino (no como local de negocio, ni como alquiler turístico o de temporada), la ley contempla una reducción sobre el rendimiento neto positivo declarado, que en los últimos años se ha reformado para depender de determinadas condiciones (como que se trate de un contrato nuevo, que el alquiler esté en zonas declaradas de mercado tensionado, o que se reduzca la renta respecto al contrato anterior), lo que ha hecho que el porcentaje de reducción aplicable varíe considerablemente según el caso concreto.
Qué pasa si el rendimiento es negativo
Si en un año concreto los gastos deducibles superan a los ingresos por alquiler, el rendimiento neto puede ser negativo. En ese caso, generalmente no procede aplicar reducción alguna (la reducción solo se aplica sobre rendimientos netos positivos), y el rendimiento negativo se declara como tal, reduciendo la base imponible general de ese ejercicio.
Un error común: declarar solo el ingreso, sin los gastos
Es habitual que propietarios que empiezan a alquilar declaren únicamente el ingreso bruto recibido, sin aplicar ninguno de los gastos deducibles a los que tienen derecho, pagando así más IRPF del que realmente les corresponde. Llevar un registro ordenado de todos los gastos relacionados con el inmueble a lo largo del año facilita mucho aplicarlos correctamente al llegar la declaración.
Si estás valorando alquilar en vez de vender o comprar
Si te estás planteando si te compensa más alquilar una propiedad que tienes en lugar de venderla, o si te planteas comprar una vivienda para ponerla en alquiler, nuestra calculadora de alquiler vs comprar puede ayudarte a comparar los números desde la perspectiva de la rentabilidad de la inversión.