Lorsqu'on reçoit une rentrée d'argent supplémentaire (une prime, un héritage, la vente d'un bien), l'une des décisions financières les plus fréquentes est de savoir s'il vaut mieux l'affecter au remboursement anticipé du prêt immobilier. La réponse n'est pas automatique : elle dépend du taux d'intérêt de votre prêt, des alternatives d'investissement disponibles et de votre situation personnelle.
Qu'est-ce que rembourser par anticipation
Rembourser par anticipation signifie payer d'avance une partie du capital restant dû de votre prêt immobilier, en dehors du calendrier de mensualités convenu. Contrairement à une mensualité ordinaire, où une partie va aux intérêts et une autre au capital, un remboursement anticipé est intégralement affecté à la réduction du capital restant dû.
Réduire la mensualité ou réduire la durée
Quand vous remboursez par anticipation, la banque vous propose généralement deux options :
- Réduire la mensualité, en conservant la durée initiale. Votre paiement mensuel baisse, mais vous continuez à payer pendant le même nombre d'années.
- Réduire la durée, en conservant la mensualité. Vous finissez de rembourser le prêt plus tôt, mais votre versement mensuel ne change pas.
En termes de coût total du prêt, réduire la durée génère presque toujours plus d'économies d'intérêts que réduire la mensualité, car le capital cesse de générer des intérêts plus tôt. Réduire la mensualité, en revanche, a l'avantage d'augmenter la liquidité disponible chaque mois dès le premier instant.
Quand le remboursement anticipé est-il intéressant par rapport à d'autres alternatives
La question clé n'est pas seulement « ai-je de l'argent disponible ? », mais « que pourrais-je faire d'autre avec cet argent ? ». Rembourser par anticipation équivaut, en termes financiers, à obtenir un rendement garanti égal au taux d'intérêt de votre prêt, sans risque ni impôt (car vous cessez de payer cet intérêt, vous ne générez pas un gain soumis à taxation).
Cela signifie que le remboursement anticipé est d'autant plus intéressant que le taux d'intérêt de votre prêt est élevé. Si votre prêt a un taux d'intérêt bas, d'autres alternatives (investissement, fonds d'urgence, autres dettes à taux plus élevé) peuvent offrir un meilleur rapport rendement-risque que le remboursement anticipé.
Les frais que peut facturer la banque
La loi espagnole sur les contrats de crédit immobilier limite les frais de remboursement anticipé :
| Situation | Frais maximum |
|---|---|
| Prêt à taux variable, remboursement dans les 3 premières années | 0,25 % du capital remboursé (ou 0,15 % selon le contrat) |
| Prêt à taux variable, à partir de la 4ᵉ année | 0 % (aucun frais) |
| Prêt à taux fixe, 10 premières années | Jusqu'à 2 % du capital remboursé |
| Prêt à taux fixe, après 10 ans | Jusqu'à 1,5 % |
Il convient de toujours vérifier l'acte de votre prêt concret, car il s'agit des plafonds légaux maximums, mais chaque contrat peut prévoir des conditions plus favorables.
Avant de rembourser par anticipation, constituez un fonds d'urgence
Le remboursement anticipé réduit durablement votre liquidité disponible : une fois l'argent affecté à la réduction du capital, vous ne pouvez pas le récupérer sans contracter un nouveau prêt. C'est pourquoi la recommandation générale est de ne pas rembourser par anticipation tant qu'un fonds d'urgence couvrant au moins 3 à 6 mois de dépenses n'est pas constitué, afin de ne pas rester exposé en cas d'imprévu.
Calculez l'impact d'un remboursement anticipé
Avec notre calculateur de prêt immobilier, vous pouvez consulter votre tableau d'amortissement complet et estimer comment évolueraient votre mensualité ou votre durée restante selon le capital que vous décidez d'avancer.