Quando se recebe uma entrada de dinheiro extra (um bónus, uma herança, a venda de um bem), uma das decisões financeiras mais habituais é se convém destiná-la a amortizar antecipadamente a hipoteca. A resposta não é automática: depende da taxa de juro do seu empréstimo, das alternativas de investimento disponíveis e da sua situação pessoal.
O que significa amortizar antecipadamente
Amortizar antecipadamente significa pagar parte do capital pendente da sua hipoteca antecipadamente, fora do calendário de prestações acordado. Ao contrário de uma prestação normal, em que parte vai para juros e parte para capital, uma amortização antecipada é destinada integralmente a reduzir o capital pendente.
Reduzir prestação vs. reduzir prazo
Quando amortiza antecipadamente, o banco oferece normalmente duas opções:
- Reduzir a prestação mensal, mantendo o prazo original. O seu pagamento mensal desce, mas continua a pagar durante o mesmo número de anos.
- Reduzir o prazo, mantendo a prestação mensal. Termina de pagar a hipoteca mais cedo, mas o seu desembolso mensal não muda.
Em termos de custo total do empréstimo, reduzir o prazo gera quase sempre mais poupança em juros do que reduzir a prestação, porque o capital deixa de gerar juros mais cedo. Reduzir a prestação, por outro lado, tem a vantagem de aumentar a liquidez disponível todos os meses desde o primeiro momento.
Quando compensa amortizar face a outras alternativas
A pergunta chave não é apenas "sobra-me dinheiro?", mas sim "que outra coisa poderia fazer com esse dinheiro?". Amortizar antecipadamente equivale, em termos financeiros, a obter uma rentabilidade garantida igual à taxa de juro da sua hipoteca, livre de risco e de impostos (porque deixa de pagar esse juro, em vez de gerar um ganho sujeito a tributação).
Isto significa que amortizar costuma compensar mais quanto mais alta for a taxa de juro da sua hipoteca. Se a sua hipoteca tem uma taxa baixa, outras alternativas (investimento, fundo de emergência, outras dívidas com juro mais alto) podem oferecer melhor relação rentabilidade-risco do que amortizar.
As comissões que o banco pode cobrar
A lei espanhola de contratos de crédito imobiliário limita as comissões por amortização antecipada:
| Situação | Comissão máxima |
|---|---|
| Hipoteca a taxa variável, amortização nos primeiros 3 anos | 0,25% do capital amortizado (ou 0,15% consoante o contrato) |
| Hipoteca a taxa variável, a partir do 4.º ano | 0% (sem comissão) |
| Hipoteca a taxa fixa, primeiros 10 anos | Até 2% do capital amortizado |
| Hipoteca a taxa fixa, a partir do ano 10 | Até 1,5% |
Convém sempre rever a escritura da sua hipoteca concreta, já que estes são os limites legais máximos, mas cada contrato pode ter condições mais favoráveis.
Antes de amortizar, tenha um fundo de emergência
Amortizar antecipadamente reduz a sua liquidez disponível de forma permanente: uma vez destinado o dinheiro a reduzir capital, não pode recuperá-lo sem pedir um novo empréstimo. Por isso, a recomendação financeira geral é não amortizar até ter coberto um fundo de emergência de pelo menos 3-6 meses de despesas, para não ficar exposto perante um imprevisto.
Calcule o impacto de uma amortização
Com a nossa calculadora de hipoteca pode ver a sua tabela de amortização completa e estimar como mudaria a sua prestação ou o seu prazo restante consoante o capital que decida adiantar.