Wenn zusätzliches Geld hereinkommt (eine Sonderzahlung, eine Erbschaft, der Verkauf eines Vermögenswerts), stellt sich häufig dieselbe Frage: Lohnt es sich, damit die Hypothek vorzeitig zu tilgen? Die Antwort ist nicht automatisch — sie hängt vom Zinssatz Ihres Darlehens, den verfügbaren Anlagealternativen und Ihrer persönlichen Situation ab.
Was vorzeitige Tilgung bedeutet
Vorzeitige Tilgung bedeutet, einen Teil des ausstehenden Kapitals Ihrer Hypothek zusätzlich zum vereinbarten Ratenplan vorab zu zahlen. Anders als bei einer normalen Rate, bei der ein Teil auf Zinsen und ein Teil auf das Kapital entfällt, fließt eine Sondertilgung vollständig in die Reduzierung des ausstehenden Kapitals.
Ratensenkung vs. Laufzeitverkürzung
Bei einer Sondertilgung bietet die Bank in der Regel zwei Optionen an:
- Die monatliche Rate senken, bei gleichbleibender Restlaufzeit. Ihre monatliche Zahlung sinkt, aber Sie zahlen weiterhin über dieselbe Anzahl an Jahren.
- Die Laufzeit verkürzen, bei gleichbleibender monatlicher Rate. Sie sind früher schuldenfrei, aber Ihre monatliche Belastung ändert sich nicht.
In Bezug auf die Gesamtkosten des Darlehens spart eine Laufzeitverkürzung fast immer mehr Zinsen als eine Ratensenkung, weil das Kapital früher aufhört, Zinsen zu erzeugen. Eine Ratensenkung hat dagegen den Vorteil, die verfügbare Liquidität von Anfang an jeden Monat zu erhöhen.
Wann sich die Tilgung gegenüber Alternativen lohnt
Die entscheidende Frage ist nicht nur "habe ich Geld übrig?", sondern "was könnte ich sonst mit diesem Geld tun?" Eine vorzeitige Tilgung entspricht finanziell gesehen einer garantierten Rendite in Höhe des Zinssatzes Ihrer Hypothek, risiko- und steuerfrei (denn Sie zahlen diesen Zins nicht mehr, statt einen steuerpflichtigen Gewinn zu erzielen).
Das bedeutet: Je höher der Zinssatz Ihrer Hypothek, desto eher lohnt sich die Tilgung. Bei einem niedrigen Hypothekenzins können andere Alternativen (Investitionen, ein Notgroschen, andere höher verzinste Schulden) ein besseres Rendite-Risiko-Verhältnis bieten als die Tilgung.
Welche Gebühren die Bank verlangen darf
Das spanische Gesetz über Immobilienkreditverträge (Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario) begrenzt die Gebühren für vorzeitige Tilgung:
| Situation | Maximale Gebühr |
|---|---|
| Variable Hypothek, Tilgung in den ersten 3 Jahren | 0,25% des getilgten Kapitals (oder 0,15% je nach Vertrag) |
| Variable Hypothek, ab dem 4. Jahr | 0% (keine Gebühr) |
| Festzins-Hypothek, erste 10 Jahre | Bis zu 2% des getilgten Kapitals |
| Festzins-Hypothek, ab Jahr 10 | Bis zu 1,5% |
Es lohnt sich, immer die konkrete Vertragsurkunde Ihrer Hypothek zu prüfen, da dies die gesetzlichen Höchstgrenzen sind — einzelne Verträge können günstigere Bedingungen enthalten.
Vor der Tilgung: Halten Sie einen Notgroschen bereit
Eine vorzeitige Tilgung reduziert Ihre verfügbare Liquidität dauerhaft: Sobald das Geld zur Kapitalreduzierung verwendet wurde, können Sie es nicht mehr zurückholen, ohne einen neuen Kredit aufzunehmen. Die allgemeine Finanzempfehlung lautet daher, erst zu tilgen, nachdem ein Notgroschen von mindestens 3-6 Monatsausgaben abgedeckt ist, um bei unerwarteten Ereignissen nicht ungeschützt dazustehen.
Berechnen Sie die Auswirkung einer Tilgung
Mit unserem Hypothekenrechner können Sie Ihren vollständigen Tilgungsplan einsehen und abschätzen, wie sich Ihre Rate oder Ihre Restlaufzeit je nach vorzeitig gezahltem Kapital verändern würde.