Quan es rep una entrada de diners extra (una paga extraordinà ria, una herència, la venda d'un actiu), una de les decisions financeres més habituals és si convé destinar-la a amortitzar anticipadament la hipoteca. La resposta no és automà tica: depèn del tipus d'interès del teu préstec, de les alternatives d'inversió disponibles i de la teva situació personal.
Què és amortitzar anticipadament
Amortitzar anticipadament significa pagar part del capital pendent de la teva hipoteca per avançat, fora del calendari de quotes pactat. A diferència d'una quota ordinà ria, en què una part va a interessos i una altra a capital, una amortització anticipada es destina Ãntegrament a reduir el capital pendent.
Reduir quota vs. reduir termini
Quan amortitzes anticipadament, el banc t'ofereix normalment dues opcions:
- Reduir la quota mensual, mantenint el termini original. El teu pagament mensual baixa, però continues pagant durant el mateix nombre d'anys.
- Reduir el termini, mantenint la quota mensual. Acabes de pagar la hipoteca abans, però el teu desemborsament mensual no canvia.
En termes de cost total del préstec, reduir el termini gairebé sempre genera més estalvi en interessos que reduir la quota, perquè el capital deixa de generar interessos abans. Reduir la quota, en canvi, té l'avantatge d'augmentar la liquiditat disponible cada mes des del primer moment.
Quan compensa amortitzar davant d'altres alternatives
La pregunta clau no és només "em sobren diners?", sinó "què més podria fer amb aquests diners?". Amortitzar anticipadament equival, en termes financers, a obtenir una rendibilitat garantida igual al tipus d'interès de la teva hipoteca, lliure de risc i d'impostos (perquè deixes de pagar aquest interès, no generes un guany subjecte a tributació).
Això significa que amortitzar sol compensar més com més alt sigui el tipus d'interès de la teva hipoteca. Si la teva hipoteca té un tipus d'interès baix, pot ser que altres alternatives (inversió, fons d'emergència, altres deutes amb interès més alt) ofereixin millor relació rendibilitat-risc que amortitzar.
Les comissions que pot cobrar el banc
La Llei de Contractes de Crèdit Immobiliari limita les comissions per amortització anticipada:
| Situació | Comissió mà xima |
|---|---|
| Hipoteca a tipus variable, amortització en els primers 3 anys | 0,25% del capital amortitzat (o 0,15% en els primers 3 anys segons el contracte) |
| Hipoteca a tipus variable, a partir del 4t any | 0% (sense comissió) |
| Hipoteca a tipus fix, primers 10 anys | Fins al 2% del capital amortitzat |
| Hipoteca a tipus fix, a partir de l'any 10 | Fins a l'1,5% |
Convé revisar sempre l'escriptura de la teva hipoteca concreta, ja que aquests són els lÃmits legals mà xims, però cada contracte pot tenir condicions més favorables.
Abans d'amortitzar, tingues un coixà d'emergència
Amortitzar anticipadament redueix la teva liquiditat disponible de forma permanent: un cop destinats els diners a reduir capital, no els pots recuperar sense demanar un nou préstec. Per això, la recomanació financera general és no amortitzar fins a tenir cobert un fons d'emergència d'almenys 3-6 mesos de despeses, per no quedar exposat davant d'un imprevist.
Calcula l'impacte d'una amortització
Amb la nostra calculadora d'hipoteca pots veure la teva taula d'amortització completa i estimar com canviaria la teva quota o el teu termini restant segons el capital que decideixis avançar.