Cuando se recibe una entrada de dinero extra (una paga extraordinaria, una herencia, la venta de un activo), una de las decisiones financieras más habituales es si conviene destinarla a amortizar anticipadamente la hipoteca. La respuesta no es automática: depende del tipo de interés de tu préstamo, de las alternativas de inversión disponibles y de tu situación personal.
Qué es amortizar anticipadamente
Amortizar anticipadamente significa pagar parte del capital pendiente de tu hipoteca por adelantado, fuera del calendario de cuotas pactado. A diferencia de una cuota ordinaria, en la que una parte va a intereses y otra a capital, una amortización anticipada se destina íntegramente a reducir el capital pendiente.
Reducir cuota vs. reducir plazo
Cuando amortizas anticipadamente, el banco te ofrece normalmente dos opciones:
- Reducir la cuota mensual, manteniendo el plazo original. Tu pago mensual baja, pero sigues pagando durante el mismo número de años.
- Reducir el plazo, manteniendo la cuota mensual. Terminas de pagar la hipoteca antes, pero tu desembolso mensual no cambia.
En términos de coste total del préstamo, reducir plazo casi siempre genera más ahorro en intereses que reducir cuota, porque el capital deja de generar intereses antes. Reducir cuota, en cambio, tiene la ventaja de aumentar la liquidez disponible cada mes desde el primer momento.
Cuándo compensa amortizar frente a otras alternativas
La pregunta clave no es solo "¿me sobra dinero?", sino "¿qué otra cosa podría hacer con ese dinero?". Amortizar anticipadamente equivale, en términos financieros, a obtener una rentabilidad garantizada igual al tipo de interés de tu hipoteca, libre de riesgo e impuestos (porque estás dejando de pagar ese interés, no generando una ganancia sujeta a tributación).
Esto significa que amortizar suele compensar más cuanto más alto sea el tipo de interés de tu hipoteca. Si tu hipoteca tiene un tipo de interés bajo, puede que otras alternativas (inversión, fondo de emergencia, otras deudas con interés más alto) ofrezcan mejor relación rentabilidad-riesgo que amortizar.
Las comisiones que puede cobrar el banco
La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario limita las comisiones por amortización anticipada:
| Situación | Comisión máxima |
|---|---|
| Hipoteca a tipo variable, amortización en los primeros 3 años | 0,25% del capital amortizado (o 0,15% en los primeros 3 años según el contrato) |
| Hipoteca a tipo variable, a partir del 4º año | 0% (sin comisión) |
| Hipoteca a tipo fijo, primeros 10 años | Hasta el 2% del capital amortizado |
| Hipoteca a tipo fijo, a partir del año 10 | Hasta el 1,5% |
Conviene revisar siempre la escritura de tu hipoteca concreta, ya que estos son los límites legales máximos, pero cada contrato puede tener condiciones más favorables.
Antes de amortizar, ten un colchón de emergencia
Amortizar anticipadamente reduce tu liquidez disponible de forma permanente: una vez destinado el dinero a reducir capital, no puedes recuperarlo sin pedir un nuevo préstamo. Por eso, la recomendación financiera general es no amortizar hasta tener cubierto un fondo de emergencia de al menos 3-6 meses de gastos, para no quedar expuesto ante un imprevisto.
El impacto según lo que decidas adelantar
La calculadora de hipoteca de este sitio muestra la tabla de amortización completa y estima cómo cambiaría la cuota o el plazo restante según el capital que se decida adelantar.