⚠️ Disclaimer: Historische Daten orientativ. Jede Situation ist unterschiedlich.
Mein Vater kaufte eine Wohnung 1985 in München.
Preis: 80.000 DM (~40.000 €) Jährliches Gehalt: 25.000 DM (~12.500 €)
Verhältnis: 3,2 Jahre Gehalt.
Vor 40 Jahren kostete eine Wohnung 3 Jahre durchschnittliches Gehalt in München.
Heute kostet eine Wohnung in München 15-18 Jahre durchschnittliches Gehalt.
Wann änderte sich das? Und wichtiger: Wann war es "möglich" zu kaufen?
Ich überprüfte gerade historische Daten von Immobilienpreisen, Gehältern und Studien. Die Antwort ist unbequem.
Die Zeit, als es "fast möglich" war
Zwischen 2000-2010 war das Preis-Gehalt-Verhältnis in Deutschland zwischen 5-7 Jahren.
2000-2003 (der echte faire Preis):
- Großstädte: 3-4 Jahre Gehalt
- Sekundärstädte: 2,5-3,5 Jahre
2004-2007 (Blase, aber noch "rational"):
- Großstädte: 7-8 Jahre Gehalt
- Sekundärstädte: 5-6 Jahre
2008-2010 (Crash, Preise fallen):
- Großstädte: 6-7 Jahre Gehalt
- Sekundärstädte: 5 Jahre
In diesen 10 Jahren, wenn du hattest:
- Ersparnisse für Down Payment (30.000 €)
- Durchschnittsgehalt (20.000-25.000 €/Jahr)
- 20-Jahreshypothek
- Geduld
Konntest du eine Wohnung (100-150.000 €) kaufen und warst "halbwegs" komfortabel.
Jetzt, 2024:
- Großstädte: 12-16 Jahre Gehalt
- Sekundärstädte: 8-10 Jahre
Was bedeutet das praktisch
Wenn du 25.000 €/Jahr verdienst, 6-Jahre-Verhältnis bedeutet:
- Wohnungspreis: 150.000 €
- Down Payment (20%): 30.000 €
- Hypothek: 120.000 € 20 Jahre = 600 €/Monat
- Andere Kosten (Steuern, Instandhaltung): 150-200 €/Monat
- Total: ~800 €/Monat
Das sind 30% deines Nettogehalts. Nachhaltig.
Jetzt, mit 14-Jahre-Verhältnis:
- Wohnungspreis: 350.000 €
- Down Payment (20%): 70.000 €
- Hypothek: 280.000 € 20 Jahre = 1.400 €/Monat
- Andere Kosten: 300-400 €/Monat
- Total: ~1.800 €/Monat
Das sind 60% deines Nettogehalts. Nicht nachhaltig für die meisten.
Um es funktionieren zu lassen, brauchst du:
- 60-70.000 € verdienen (top 20% Einkommensverdiener)
- Oder 150.000 €+ Down Payment haben (10+ Jahre aggressiv Sparen)
- Oder beides
Für die meisten: Es ist unmöglich ohne Erbschaft.
Wann konnte jede Generation kaufen
Generation X (geboren 1960-1980)
Beste Zeit: 2000-2007
Alter in 2000: 20-40 Jahre Perfektes Alter: 25-35 Jahre
Sie kauften Wohnungen 120-180.000 € mit Down Payment 25-30k € (3-5 Jahre Sparen). Monatliche Rate 400-600 €.
Heute sind diese Wohnungen 500-700.000 € wert.
Gewinn: 300-400k € Wertsteigerung + 30 Jahre Mietersparnisse = 600-700k € Wert.
Sie wurden reich, weil sie intelligent waren? Nein. Weil sie 2000-2007 kauften, als es billig war.
Millennials (geboren 1980-2000)
Beste Zeit (teilweise verpasst): 2008-2012
Alter in 2008: 8-28 Jahre Perfektes Alter: 25+ Jahre
Ältere Millennials kauften Wohnungen 2010-2012 (nach-Crash-Minimum) für 150.000 €. Heute 400-500.000 €.
Jüngere Millennials? Wenn sie 25 Jahre alt waren (2012-2018), stiegen die Preise bereits.
Jetzt (2024), wenn sie kaufen, zahlen sie historische Höchststände.
Erwarteter Gewinn: Minimal. Möglicher Verlust bei zyklischen Rückgängen.
Gen Z (geboren 2000+)
Beste Zeit (nicht existent):
Mit 20-25 Jahren 2024, erwagst du einen Kauf mit 15-16× Gehalt.
Wann wird es "möglich"?
Optionen:
- Preise fallen (Rezession, Crash, Krise)
- Gehälter steigen 5-10× (sehr unwahrscheinlich)
- Die Leute glauben, es ist möglich, aber brauchen wirklich Erbschaft oder 20 Jahre Ersparnisse
- Akzeptiere, dass du immer mieten wirst
Die meisten Gen Z, die ein Haus kaufen, werden es mit Erbschaft von ihren Eltern tun (die 2000-2010 kauften).
Mit anderen Worten: Gen Z "kauft" unter Nutzung des Vermögens, das ihre Eltern angesammelt haben.
Wie man weiß, ob es ein guter Moment ist zu kaufen
Einfache Regel: Preis / Jahresgehalt
- Weniger als 5 Jahre: Superbillig, Angebot
- 5-7 Jahre: Angemessen, würde erwägen zu kaufen
- 8-10 Jahre: Teuer, aber möglich wenn Ersparnisse ausreichend
- 10-15 Jahre: Sehr teuer, nur mit Erbschaft oder hohes Gehalt
- 15+: Blase. Auf Fall warten ist klüger
Deutschland ist in 15-18 Jahren in Großstädten. Historisches Maximum.
Bedeutet das, dass du nicht kaufen solltest? Nicht unbedingt. Wenn:
- Dein Horizont 20+ Jahre ist
- Dich 20-30% Preisfall nicht betrifft
- Du genug Down Payment hast
Dann kaufe. Aber wisse, dass:
- Du wahrscheinlich nicht von Wertsteigerung profitierst
- Du zahlst Miete über Hypothek
- Es ist eine Wohnung, keine Investition
Wenn du hofftest, dass "es immer steigt", sind deine Erwartungen falsch.
Wo ist es NOCH möglich zu kaufen (mit echten Daten)
Es gibt deutsche Städte, wo das Preis-Gehalt-Verhältnis noch angemessen ist:
- Valladolid, Segovia (Spanien): 8-9 Jahre Gehalt
- Braunschweig, Hannover: 8-10 Jahre Gehalt
- Nürnberg, Augsburg: 9-11 Jahre
- Essen, Dortmund: 8-10 Jahre
München, Berlin, Hamburg, Frankfurt: 15-18 Jahre (außerhalb des Bereichs).
Wenn du Kauf erwägst, "Sekundär"-Städte zu schauen ist viel smarter als Großstädte.
Der Erbschafts-Faktor, den niemand erwähnt
In Deutschland:
- Durchschnitts-Erbschaftsalter: 55 Jahre
- Durchschnittlich geerbt: 80-150.000 €
Viele Millennials und Gen Z warten darauf, dass ihre Eltern sterben (die 2000-2010 kauften), um den Down Payment für ihr eigenes Haus zu bekommen.
Jede Generation hängt von der vorherigen ab.
Es ist nicht Meritokratie. Es ist intergenerationaler Kapitalismus.
Die unbequeme Schlussfolgerung
In Deutschland, 2024, ist es objektiv schwierig, eine Wohnung zu kaufen, wenn:
- Du hast keine Erbschaft kommend
- Dein Gehalt nicht top 15-20%
- Du hast nicht 100.000 €+ Ersparnisse aus 15+ Jahren
- Du kauftest nicht zwischen 2000-2010
Wenn du in 4 Kategorien oben fallst, bist du "gefangen" ohne Wohnung.
Es ist möglich zu kaufen, wenn:
- Du hast Erbschaft
- Du verdienst 60-70.000 €+ jährlich
- Du erwartest Preisfall (historisch: Korrektur alle 12-15 Jahre)
- Du akzeptierst, dass du immer mieten wirst
Die unbequeme Wahrheit, die Politiker nicht sagen: Wohnungszugang hängt weniger ab von dir, mehr von wann du geboren wurdest.
Dein Vater, der 2000-2005 kaufte, hatte Glück. Du, der 2024 kaufen möchte, brauchst Glück oder Familiengeld, um die Lücke zu schließen.
P.S.: Wenn du immer noch erwägst, 2024 in Großstädten zu kaufen, verstehe, dass Preisfall-Wahrscheinlichkeit real ist (historisch: Korrektur alle 12-15 Jahre). Leute, die 2024 kaufen und nervös werden 2026-2028, wenn Preise fallen, sind diejenigen, die verlieren.