Si votre prêt immobilier actuel a de moins bonnes conditions que celles offertes sur le marché, ou si vous achetez un logement déjà grevé d'un prêt en cours, il est probable que vous rencontriez le terme « subrogation ». C'est une notion souvent confondue avec d'autres opérations hypothécaires, il convient donc de clarifier précisément ce qu'elle implique.
Subrogation de créancier : changer de banque sans annuler le prêt
C'est le type de subrogation le plus connu. Il consiste à transférer votre prêt immobilier actuel vers un autre établissement bancaire qui vous offre de meilleures conditions (taux d'intérêt plus bas, meilleur différentiel), sans avoir besoin d'annuler le prêt d'origine et d'en formaliser un nouveau depuis zéro. La nouvelle banque rembourse la dette restante à la banque d'origine et devient votre nouveau créancier.
L'avantage par rapport à annuler et contracter un nouveau prêt est que les démarches et coûts sont généralement moindres, puisque le même prêt est maintenu (avec des conditions renégociées), plutôt que d'en constituer un entièrement nouveau.
Subrogation de débiteur : quand vous achetez un logement avec un prêt en cours
Ce second type se produit quand vous achetez un logement déjà grevé d'un prêt en cours, et qu'au lieu que le vendeur annule ce prêt avant la vente, c'est vous (l'acheteur) qui vous subrogez dans sa position, en assumant la dette restante aux conditions déjà négociées par le vendeur. C'est fréquent lors de l'achat d'un logement neuf, où le promoteur a déjà un prêt sur l'immeuble.
Le droit d'améliorer l'offre : la contre-offre de la banque d'origine
Lorsque vous initiez une subrogation de créancier, votre banque d'origine a le droit de vous présenter une contre-offre pour égaler ou améliorer les conditions de la nouvelle banque et vous retenir comme client, avant que la subrogation ne soit formalisée. Cela fait, en pratique, de la subrogation un outil de négociation utile même si vous décidez finalement de rester dans votre banque actuelle.
Frais associés à la subrogation
La loi espagnole sur les contrats de crédit immobilier a plafonné les commissions que peut facturer la banque d'origine pour la subrogation, en les limitant de façon similaire aux commissions de remboursement anticipé. Il peut néanmoins exister d'autres frais associés (notaire, enregistrement) selon le cas concret, généralement inférieurs cependant à ceux liés à la souscription d'un prêt entièrement nouveau.
Quand la subrogation de votre prêt est-elle avantageuse
La subrogation est avantageuse principalement lorsqu'il existe un écart significatif entre le taux d'intérêt de votre prêt actuel et les conditions que vous pouvez obtenir sur le marché, suffisant pour compenser les frais associés au changement. Plus le capital restant dû est élevé et plus il reste d'années à votre prêt, plus l'économie potentielle cumulée d'une amélioration est importante, même de quelques dixièmes de point de pourcentage.
Comparez votre prêt actuel avec une alternative
Notre calculateur de prêt immobilier vous permet de simuler la mensualité et le coût total selon différents taux d'intérêt, pour comparer votre situation actuelle avec l'offre que vous envisagez avant d'entamer une subrogation.