Si la teva hipoteca actual té pitjors condicions que les que ofereix el mercat, o si vas a comprar un habitatge que ja té una hipoteca vigent, és probable que et trobis amb el terme "subrogació". És una figura que es confon amb freqüència amb altres operacions hipotecàries, així que convé aclarir exactament què implica.
Subrogació de creditor: canviar de banc sense cancel·lar la hipoteca
Aquest és el tipus de subrogació més conegut. Consisteix a traslladar la teva hipoteca actual a una altra entitat bancària que t'ofereix millors condicions (tipus d'interès més baix, millor diferencial), sense necessitat de cancel·lar la hipoteca original i formalitzar-ne una de nova des de zero. El nou banc paga el deute pendent al banc original i passa a ser el teu nou creditor.
L'avantatge davant de cancel·lar i contractar una hipoteca nova és que els tràmits i costos solen ser menors, ja que es manté el mateix préstec (amb les condicions renegociades), en lloc de constituir-ne un de completament nou.
Subrogació de deutor: quan compres un habitatge amb hipoteca
Aquest segon tipus passa quan compres un habitatge que ja té una hipoteca pendent, i en lloc que el venedor cancel·li aquesta hipoteca abans de la venda, tu (comprador) et subrogues en la seva posició, assumint el deute pendent en les condicions ja pactades pel venedor. És habitual en la compra d'habitatge d'obra nova, on el promotor ja té una hipoteca sobre l'edifici.
El dret a millorar l'oferta: la contraoferta del banc original
Quan inicies una subrogació de creditor, el teu banc original té dret a presentar-te una contraoferta per igualar o millorar les condicions del nou banc i retenir-te com a client, abans que la subrogació es formalitzi. Això converteix, a la pràctica, la subrogació en una eina de negociació útil fins i tot si al final decideixes quedar-te al teu banc actual.
Despeses associades a la subrogació
La Llei de Contractes de Crèdit Immobiliari va regular a la baixa les comissions que pot cobrar el banc original per la subrogació, limitant-les de manera similar a les comissions per amortització anticipada. Tot i així, poden existir altres despeses associades (notaria, registre) segons el cas concret, encara que generalment inferiors a les de contractar una hipoteca completament nova.
Quan compensa subrogar la teva hipoteca
Subrogar compensa principalment quan hi ha una diferència significativa entre el tipus d'interès de la teva hipoteca actual i les condicions que pots aconseguir al mercat, suficient per compensar les despeses associades al canvi. Com més capital pendent tinguis i més anys de vida li quedin a la teva hipoteca, més gran és l'estalvi potencial acumulat d'una millora, fins i tot de poques dècimes de punt percentual.
Compara la teva hipoteca actual amb una alternativa
La nostra calculadora d'hipoteca et permet simular la quota i el cost total amb diferents tipus d'interès, per comparar la teva situació actual amb l'oferta que estiguis valorant abans d'iniciar una subrogació.