La norma general a Espanya és que els bancs financen com a màxim el 80% del valor de taxació d'un habitatge. Tanmateix, existeixen situacions concretes en què és possible accedir a un finançament superior, proper o igual al 100%. Abans de perseguir aquesta opció, convé entendre tant quan és realment possible com els riscos que implica.
Per què el 80% és l'estàndard
El límit del 80% no és casualitat: respon a criteris de gestió de risc de les entitats financeres, que busquen assegurar-se un marge de garantia sobre el valor de l'immoble en cas d'impagament i execució hipotecària. Finançar per sobre d'aquest percentatge implica, per al banc, assumir un risc més gran, i per això sol exigir condicions addicionals.
Els casos on sí és possible superar el 80%
- Habitatges propietat del mateix banc (procedents d'execucions hipotecàries o dacions en pagament): algunes entitats ofereixen finançament més alt com a incentiu per donar sortida a aquest tipus d'immobles del seu balanç.
- Avaladors o garanties addicionals: aportar un aval personal (normalment familiar) o garanties addicionals pot permetre negociar un percentatge de finançament més gran, ja que redueix el risc assumit pel banc.
- Perfils d'ingressos molt solvents i estables: en alguns casos excepcionals, un perfil financer especialment sòlid pot obrir la porta a condicions de finançament més favorables, tot i que no és l'habitual.
Els riscos de finançar prop del 100%
Finançar un percentatge molt alt del valor de l'habitatge incrementa el risc tant per al banc com per al comprador. Per al comprador, el risc principal és quedar en una posició de patrimoni net negatiu si el valor de l'habitatge cau per sota del deute pendent, especialment en els primers anys, quan l'amortització de capital encara és baixa. Això pot complicar molt una venda anticipada, ja que l'import obtingut podria no bastar per cancel·lar la hipoteca pendent.
El cost sol ser més gran
Les hipoteques amb finançament superior al 80% solen comportar condicions menys favorables: tipus d'interès més alts, exigència de contractar productes addicionals vinculats (assegurances, targetes), o comissions específiques per compensar el risc més gran que assumeix el banc.
Alternatives abans de buscar el 100% de finançament
Abans de recórrer a una hipoteca al 100%, sol ser més raonable, financerament, ajornar la compra uns mesos o anys per acumular una entrada més gran, o explorar ajudes públiques a la compra d'habitatge (avals de l'Estat per a determinats col·lectius) que redueixen el risc sense necessitat d'assumir tot el finançament mitjançant deute hipotecari pur.
Calcula el teu escenari de finançament
La nostra calculadora d'hipoteca et permet simular la quota mensual i el cost total segons diferents percentatges de finançament, per comparar com canvia la teva situació segons el capital que finalment necessitis demanar prestat.