La règle générale en Espagne est que les banques financent au maximum 80 % de la valeur d'expertise d'un logement. Il existe cependant des situations précises où il est possible d'obtenir un financement supérieur, proche ou égal à 100 %. Avant de rechercher cette option, il convient de comprendre à la fois quand elle est réellement possible et les risques qu'elle implique.
Pourquoi 80 % est la norme
La limite de 80 % n'est pas un hasard : elle répond à des critères de gestion du risque des établissements financiers, qui cherchent à s'assurer une marge de garantie sur la valeur du bien en cas d'impayé et de saisie hypothécaire. Financer au-delà de ce pourcentage implique, pour la banque, d'assumer un risque plus élevé, et c'est pourquoi elle exige généralement des conditions supplémentaires.
Les cas où dépasser 80 % est possible
- Logements appartenant déjà à la banque (issus de saisies hypothécaires ou de daciones en pago) : certains établissements offrent un financement plus élevé comme incitation à écouler ce type de biens de leur bilan.
- Cautions ou garanties supplémentaires : apporter une caution personnelle (généralement familiale) ou des garanties supplémentaires peut permettre de négocier un pourcentage de financement plus élevé, car cela réduit le risque assumé par la banque.
- Profils de revenus très solvables et stables : dans certains cas exceptionnels, un profil financier particulièrement solide peut ouvrir la porte à des conditions de financement plus favorables, bien que ce ne soit pas la norme.
Les risques de financer près de 100 %
Financer un pourcentage très élevé de la valeur du logement augmente le risque à la fois pour la banque et pour l'acheteur. Pour l'acheteur, le risque principal est de se retrouver en situation de patrimoine net négatif si la valeur du logement chute en dessous de la dette restante, surtout durant les premières années, quand l'amortissement du capital est encore faible. Cela peut fortement compliquer une vente anticipée, car le montant obtenu pourrait ne pas suffire à solder le prêt restant.
Le coût est généralement plus élevé
Les prêts immobiliers financés à plus de 80 % impliquent généralement des conditions moins favorables : taux d'intérêt plus élevés, obligation de souscrire des produits additionnels liés (assurances, cartes), ou commissions spécifiques pour compenser le risque plus élevé assumé par la banque.
Alternatives avant de rechercher un financement à 100 %
Avant de recourir à un prêt immobilier à 100 %, il est généralement plus raisonnable, financièrement, de reporter l'achat de quelques mois ou années pour constituer un apport plus important, ou d'explorer les aides publiques à l'achat de logement (garanties de l'État pour certains collectifs) qui réduisent le risque sans avoir à assumer tout le financement par de la dette hypothécaire pure.
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