La norma general en España es que los bancos financian como máximo el 80% del valor de tasación de una vivienda. Sin embargo, existen situaciones concretas en las que es posible acceder a una financiación superior, cercana o igual al 100%. Antes de perseguir esta opción, conviene entender tanto cuándo es realmente posible como los riesgos que implica.
Por qué el 80% es el estándar
El límite del 80% no es casualidad: responde a criterios de gestión de riesgo de las entidades financieras, que buscan asegurarse un margen de garantía sobre el valor del inmueble en caso de impago y ejecución hipotecaria. Financiar por encima de ese porcentaje implica, para el banco, asumir un riesgo mayor, y por eso suele exigir condiciones adicionales.
Los casos donde sí es posible superar el 80%
- Viviendas propiedad del propio banco (procedentes de ejecuciones hipotecarias o daciones en pago): algunas entidades ofrecen financiación más alta como incentivo para dar salida a este tipo de inmuebles de su balance.
- Avalistas o garantías adicionales: aportar un aval personal (normalmente familiar) o garantías adicionales puede permitir negociar un porcentaje de financiación mayor, ya que reduce el riesgo asumido por el banco.
- Perfiles de ingresos muy solventes y estables: en algunos casos excepcionales, un perfil financiero especialmente sólido puede abrir la puerta a condiciones de financiación más favorables, aunque no es lo habitual.
Los riesgos de financiar cerca del 100%
Financiar un porcentaje muy alto del valor de la vivienda incrementa el riesgo tanto para el banco como para el comprador. Para el comprador, el riesgo principal es quedar en una posición de patrimonio neto negativo si el valor de la vivienda cae por debajo de la deuda pendiente, especialmente en los primeros años, cuando la amortización de capital es todavía baja. Esto puede complicar mucho una venta anticipada, ya que el importe obtenido podría no bastar para cancelar la hipoteca pendiente.
El coste suele ser mayor
Las hipotecas con financiación superior al 80% suelen conllevar condiciones menos favorables: tipos de interés más altos, exigencia de contratar productos adicionales vinculados (seguros, tarjetas), o comisiones específicas para compensar el mayor riesgo que asume el banco.
Alternativas antes de buscar el 100% de financiación
Antes de recurrir a una hipoteca al 100%, suele ser más razonable, financieramente, posponer la compra unos meses o años para acumular una entrada mayor, o explorar ayudas públicas a la compra de vivienda (avales del Estado para determinados colectivos) que reducen el riesgo sin necesidad de asumir toda la financiación mediante deuda hipotecaria pura.
Compara escenarios de financiación
La calculadora de hipoteca de este sitio simula la cuota mensual y el coste total según distintos porcentajes de financiación, para comparar cómo cambia la situación según el capital que finalmente haga falta pedir prestado.