Si tu hipoteca actual tiene peores condiciones que las que ofrece el mercado, o si vas a comprar una vivienda que ya tiene una hipoteca en vigor, es probable que te encuentres con el término "subrogación". Es una figura que se confunde con frecuencia con otras operaciones hipotecarias, así que conviene aclarar exactamente qué implica.
Subrogación de acreedor: cambiar de banco sin cancelar la hipoteca
Este es el tipo de subrogación más conocido. Consiste en trasladar tu hipoteca actual a otra entidad bancaria que te ofrece mejores condiciones (tipo de interés más bajo, mejor diferencial), sin necesidad de cancelar la hipoteca original y formalizar una nueva desde cero. El nuevo banco paga la deuda pendiente al banco original y pasa a ser tu nuevo acreedor.
La ventaja frente a cancelar y contratar una hipoteca nueva es que los trámites y costes suelen ser menores, ya que se mantiene el mismo préstamo (con las condiciones renegociadas), en lugar de constituir uno completamente nuevo.
Subrogación de deudor: cuando compras una vivienda con hipoteca
Este segundo tipo ocurre cuando compras una vivienda que ya tiene una hipoteca pendiente, y en lugar de que el vendedor cancele esa hipoteca antes de la venta, tú (comprador) te subrogas en su posición, asumiendo la deuda pendiente en las condiciones ya pactadas por el vendedor. Es habitual en la compra de vivienda de obra nueva, donde el promotor ya tiene una hipoteca sobre el edificio.
El derecho a mejorar la oferta: la contraoferta del banco original
Cuando inicias una subrogación de acreedor, tu banco original tiene derecho a presentarte una contraoferta para igualar o mejorar las condiciones del nuevo banco y retenerte como cliente, antes de que la subrogación se formalice. Esto convierte, en la práctica, a la subrogación en una herramienta de negociación útil incluso si al final decides quedarte en tu banco actual.
Gastos asociados a la subrogación
La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario reguló a la baja las comisiones que puede cobrar el banco original por la subrogación, limitándolas de forma similar a las comisiones por amortización anticipada. Aun así, pueden existir otros gastos asociados (notaría, registro) según el caso concreto, aunque generalmente inferiores a los de contratar una hipoteca completamente nueva.
Cuándo compensa subrogar tu hipoteca
Subrogar compensa principalmente cuando existe una diferencia significativa entre el tipo de interés de tu hipoteca actual y las condiciones que puedes conseguir en el mercado, suficiente para compensar los gastos asociados al cambio. Cuanto más capital pendiente tengas y más años de vida le queden a tu hipoteca, mayor es el ahorro potencial acumulado de una mejora, incluso de pocas décimas de punto porcentual.
Compara tu hipoteca actual con una alternativa
Nuestra calculadora de hipoteca te permite simular la cuota y el coste total con distintos tipos de interés, para comparar tu situación actual con la oferta que estés valorando antes de iniciar una subrogación.