Se il tuo mutuo attuale in Spagna ha condizioni peggiori di quelle offerte dal mercato, o se stai comprando un immobile che ha già un mutuo in corso, è probabile che ti imbatta nel termine "surroga". È una figura che si confonde spesso con altre operazioni ipotecarie, quindi conviene chiarire esattamente cosa comporta.
Surroga del creditore: cambiare banca senza estinguere il mutuo
Questo è il tipo di surroga più conosciuto. Consiste nel trasferire il tuo mutuo attuale a un'altra banca che ti offre condizioni migliori (tasso di interesse più basso, spread migliore), senza bisogno di estinguere il mutuo originale e stipularne uno nuovo da zero. La nuova banca paga il debito residuo alla banca originale e diventa il tuo nuovo creditore.
Il vantaggio rispetto a estinguere e stipulare un mutuo nuovo è che le pratiche e i costi sono di solito minori, poiché si mantiene lo stesso prestito (con le condizioni rinegoziate), invece di costituirne uno completamente nuovo.
Surroga del debitore: quando compri un immobile con mutuo
Questo secondo tipo si verifica quando compri un immobile che ha già un mutuo pendente, e invece che il venditore estingua quel mutuo prima della vendita, tu (compratore) ti surroghi nella sua posizione, assumendo il debito residuo alle condizioni già concordate dal venditore. È abituale nell'acquisto di immobili di nuova costruzione, dove il costruttore ha già un mutuo sull'edificio.
Il diritto a migliorare l'offerta: la controfferta della banca originale
Quando avvii una surroga del creditore, la tua banca originale ha diritto a presentarti una controfferta per eguagliare o migliorare le condizioni della nuova banca e trattenerti come cliente, prima che la surroga si formalizzi. Questo trasforma, in pratica, la surroga in uno strumento di negoziazione utile anche se alla fine decidi di restare nella tua banca attuale.
Spese associate alla surroga
La legge spagnola sui contratti di credito immobiliare ha ridotto le commissioni che la banca originale può addebitare per la surroga, limitandole in modo simile alle commissioni per estinzione anticipata. Ciononostante, possono esistere altre spese associate (notaio, registro) a seconda del caso concreto, sebbene generalmente inferiori a quelle di stipulare un mutuo completamente nuovo.
Quando conviene surrogare il tuo mutuo
Surrogare conviene principalmente quando esiste una differenza significativa tra il tasso di interesse del tuo mutuo attuale e le condizioni che puoi ottenere sul mercato, sufficiente a compensare le spese associate al cambio. Più capitale residuo hai e più anni di vita restano al tuo mutuo, maggiore è il risparmio potenziale accumulato di un miglioramento, anche di pochi decimi di punto percentuale.
Confronta il tuo mutuo attuale con un'alternativa
Il nostro calcolatore di mutuo ti permette di simulare la rata e il costo totale con diversi tassi di interesse, per confrontare la tua situazione attuale con l'offerta che stai valutando prima di avviare una surroga.