La norma generale in Spagna è che le banche finanziano al massimo l'80% del valore di perizia di un immobile. Esistono tuttavia situazioni concrete in cui è possibile accedere a un finanziamento superiore, vicino o pari al 100%. Prima di perseguire questa opzione, conviene capire sia quando è davvero possibile sia i rischi che comporta.
Perché l'80% è lo standard
Il limite dell'80% non è un caso: risponde a criteri di gestione del rischio degli istituti finanziari, che cercano di assicurarsi un margine di garanzia sul valore dell'immobile in caso di insolvenza ed esecuzione ipotecaria. Finanziare oltre quella percentuale implica, per la banca, assumere un rischio maggiore, e per questo di solito richiede condizioni aggiuntive.
I casi in cui è possibile superare l'80%
- Immobili di proprietà della stessa banca (provenienti da esecuzioni ipotecarie o datio in solutum): alcuni istituti offrono finanziamenti più alti come incentivo per liberarsi di questo tipo di immobili dal proprio bilancio.
- Garanti o garanzie aggiuntive: fornire una fideiussione personale (di solito familiare) o garanzie aggiuntive può permettere di negoziare una percentuale di finanziamento maggiore, poiché riduce il rischio assunto dalla banca.
- Profili di reddito molto solidi e stabili: in alcuni casi eccezionali, un profilo finanziario particolarmente solido può aprire la porta a condizioni di finanziamento più favorevoli, sebbene non sia la norma.
I rischi di finanziare vicino al 100%
Finanziare una percentuale molto alta del valore dell'immobile aumenta il rischio sia per la banca sia per il compratore. Per il compratore, il rischio principale è ritrovarsi in una posizione di patrimonio netto negativo se il valore dell'immobile scende sotto il debito residuo, specialmente nei primi anni, quando l'ammortamento del capitale è ancora basso. Questo può complicare molto una vendita anticipata, poiché l'importo ottenuto potrebbe non bastare per estinguere il mutuo pendente.
Il costo è di solito maggiore
I mutui con finanziamento superiore all'80% comportano di solito condizioni meno favorevoli: tassi di interesse più alti, obbligo di sottoscrivere prodotti aggiuntivi vincolati (assicurazioni, carte), o commissioni specifiche per compensare il maggior rischio assunto dalla banca.
Alternative prima di cercare il 100% di finanziamento
Prima di ricorrere a un mutuo al 100%, di solito è finanziariamente più ragionevole posticipare l'acquisto di qualche mese o anno per accumulare un anticipo maggiore, o esplorare aiuti pubblici all'acquisto della casa (garanzie statali per determinate categorie) che riducono il rischio senza dover assumere tutto il finanziamento tramite puro debito ipotecario.
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