A norma geral em Espanha é que os bancos financiam no máximo 80% do valor de avaliação de um imóvel. Contudo, existem situações concretas em que é possível aceder a um financiamento superior, próximo ou igual a 100%. Antes de perseguir esta opção, convém perceber tanto quando é realmente possível como os riscos que implica.
Por que os 80% são o padrão
O limite de 80% não é por acaso: responde a critérios de gestão de risco das instituições financeiras, que procuram assegurar uma margem de garantia sobre o valor do imóvel em caso de incumprimento e execução hipotecária. Financiar acima dessa percentagem implica, para o banco, assumir um risco maior, e por isso costuma exigir condições adicionais.
Os casos em que é possível superar os 80%
- Imóveis propriedade do próprio banco (provenientes de execuções hipotecárias ou dações em pagamento): algumas instituições oferecem financiamento mais alto como incentivo para dar saída a este tipo de imóveis do seu balanço.
- Fiadores ou garantias adicionais: apresentar uma fiança pessoal (normalmente familiar) ou garantias adicionais pode permitir negociar uma percentagem de financiamento maior, já que reduz o risco assumido pelo banco.
- Perfis de rendimento muito solventes e estáveis: em alguns casos excecionais, um perfil financeiro especialmente sólido pode abrir a porta a condições de financiamento mais favoráveis, ainda que não seja o habitual.
Os riscos de financiar perto de 100%
Financiar uma percentagem muito alta do valor do imóvel aumenta o risco tanto para o banco como para o comprador. Para o comprador, o risco principal é ficar numa posição de património líquido negativo se o valor do imóvel cair abaixo da dívida pendente, especialmente nos primeiros anos, quando a amortização de capital ainda é baixa. Isto pode complicar muito uma venda antecipada, já que o valor obtido poderia não bastar para liquidar o crédito pendente.
O custo costuma ser maior
Os créditos com financiamento superior a 80% costumam implicar condições menos favoráveis: taxas de juro mais altas, exigência de contratar produtos adicionais associados (seguros, cartões), ou comissões específicas para compensar o maior risco assumido pelo banco.
Alternativas antes de procurar 100% de financiamento
Antes de recorrer a um crédito habitação a 100%, costuma ser mais razoável, financeiramente, adiar a compra alguns meses ou anos para acumular uma entrada maior, ou explorar apoios públicos à compra de habitação (garantias do Estado para determinados grupos) que reduzem o risco sem necessidade de assumir todo o financiamento através de dívida hipotecária pura.
Calcula o teu cenário de financiamento
A nossa calculadora de crédito habitação permite-te simular a prestação mensal e o custo total consoante diferentes percentagens de financiamento, para comparares como muda a tua situação consoante o capital que finalmente precisares de pedir emprestado.