Die allgemeine Regel in Spanien ist, dass Banken höchstens 80 % des Beleihungswerts einer Immobilie finanzieren. Es gibt jedoch konkrete Situationen, in denen eine höhere Finanzierung möglich ist, nahe oder gleich 100 %. Bevor du diese Option verfolgst, solltest du sowohl verstehen, wann sie wirklich möglich ist, als auch welche Risiken sie mit sich bringt.
Warum die 80 % der Standard sind
Die 80%-Grenze ist kein Zufall: Sie beruht auf Risikomanagement-Kriterien der Finanzinstitute, die sich eine Sicherheitsmarge auf den Immobilienwert für den Fall von Zahlungsausfall und Zwangsvollstreckung sichern wollen. Über diesen Prozentsatz hinaus zu finanzieren bedeutet für die Bank ein höheres Risiko, weshalb meist zusätzliche Bedingungen verlangt werden.
Die Fälle, in denen die 80 % überschritten werden können
- Immobilien im Eigentum der Bank selbst (aus Zwangsvollstreckungen oder Rückgabe an Zahlungsstatt): Manche Institute bieten höhere Finanzierung als Anreiz, diese Art von Immobilien aus ihrer Bilanz zu bringen.
- Bürgen oder zusätzliche Sicherheiten: Eine persönliche Bürgschaft (meist von Familienangehörigen) oder zusätzliche Sicherheiten können einen höheren Finanzierungsanteil ermöglichen, da sie das von der Bank übernommene Risiko verringern.
- Sehr solvente und stabile Einkommensprofile: In einigen Ausnahmefällen kann ein besonders solides finanzielles Profil zu günstigeren Finanzierungskonditionen führen, auch wenn das nicht die Regel ist.
Die Risiken einer Finanzierung nahe 100%
Einen sehr hohen Prozentsatz des Immobilienwerts zu finanzieren, erhöht das Risiko sowohl für die Bank als auch für den Käufer. Für den Käufer besteht das Hauptrisiko darin, in eine Situation negativen Nettovermögens zu geraten, wenn der Immobilienwert unter die ausstehende Schuld fällt, besonders in den ersten Jahren, wenn die Tilgung noch gering ist. Das kann einen vorzeitigen Verkauf stark erschweren, da der erzielte Erlös möglicherweise nicht ausreicht, um die offene Hypothek zu tilgen.
Die Kosten sind in der Regel höher
Hypotheken mit Finanzierung über 80 % gehen meist mit weniger günstigen Konditionen einher: höhere Zinssätze, die Pflicht, zusätzliche gekoppelte Produkte abzuschließen (Versicherungen, Kreditkarten), oder spezifische Gebühren, um das höhere Risiko der Bank auszugleichen.
Alternativen, bevor du eine 100%-Finanzierung anstrebst
Bevor du auf eine 100%-Hypothek zurückgreifst, ist es finanziell meist sinnvoller, den Kauf um einige Monate oder Jahre zu verschieben, um einen höheren Eigenanteil anzusparen, oder öffentliche Förderungen für den Immobilienkauf zu prüfen (staatliche Bürgschaften für bestimmte Gruppen), die das Risiko verringern, ohne die gesamte Finanzierung über reine Hypothekenschuld tragen zu müssen.
Berechne dein Finanzierungsszenario
Unser Hypothekenrechner erlaubt dir, die monatliche Rate und die Gesamtkosten bei unterschiedlichen Finanzierungsanteilen zu simulieren, um zu vergleichen, wie sich deine Situation je nach letztlich benötigtem Kreditbetrag ändert.