Hat deine aktuelle Hypothek in Spanien schlechtere Konditionen als der Markt bietet, oder kaufst du eine Immobilie, auf der bereits eine laufende Hypothek liegt, wirst du wahrscheinlich auf den Begriff "subrogación" (Übertragung) stoßen. Er wird häufig mit anderen Hypothekengeschäften verwechselt, weshalb es sich lohnt, genau zu klären, was er bedeutet.
Gläubigerübertragung: Bankwechsel ohne Kündigung der Hypothek
Dies ist die bekannteste Form der Übertragung. Sie besteht darin, deine aktuelle Hypothek zu einem anderen Kreditinstitut zu übertragen, das dir bessere Konditionen bietet (niedrigerer Zinssatz, besserer Aufschlag), ohne die ursprüngliche Hypothek kündigen und eine völlig neue von Grund auf abschließen zu müssen. Die neue Bank zahlt die ausstehende Schuld an die ursprüngliche Bank und wird dein neuer Gläubiger.
Der Vorteil gegenüber Kündigung und Abschluss einer neuen Hypothek ist, dass Formalitäten und Kosten meist geringer ausfallen, da derselbe Kredit (mit neu verhandelten Konditionen) beibehalten wird, statt einen völlig neuen zu begründen.
Schuldnerübertragung: wenn du eine Immobilie mit Hypothek kaufst
Diese zweite Art tritt auf, wenn du eine Immobilie kaufst, auf der bereits eine offene Hypothek lastet, und statt dass der Verkäufer diese Hypothek vor dem Verkauf kündigt, trittst du (als Käufer) in seine Position ein und übernimmst die ausstehende Schuld zu den vom Verkäufer bereits vereinbarten Konditionen. Dies ist üblich beim Kauf von Neubauwohnungen, bei denen der Bauträger bereits eine Hypothek auf das Gebäude hat.
Das Recht auf ein Gegenangebot: die Reaktion der ursprünglichen Bank
Leitest du eine Gläubigerübertragung ein, hat deine ursprüngliche Bank das Recht, dir vor der endgültigen Übertragung ein Gegenangebot vorzulegen, um die Konditionen der neuen Bank zu erreichen oder zu übertreffen und dich als Kunden zu halten. Das macht die Übertragung in der Praxis zu einem nützlichen Verhandlungswerkzeug, selbst wenn du dich am Ende entscheidest, bei deiner aktuellen Bank zu bleiben.
Kosten der Übertragung
Das spanische Gesetz über Immobilienkreditverträge hat die Gebühren, die die ursprüngliche Bank für die Übertragung verlangen darf, nach unten reguliert und ähnlich begrenzt wie die Gebühren für vorzeitige Tilgung. Dennoch können je nach Fall weitere Kosten anfallen (Notar, Grundbuch), die aber in der Regel niedriger sind als beim Abschluss einer völlig neuen Hypothek.
Wann sich eine Hypothekenübertragung lohnt
Eine Übertragung lohnt sich vor allem, wenn ein deutlicher Unterschied zwischen dem Zinssatz deiner aktuellen Hypothek und den am Markt erzielbaren Konditionen besteht, groß genug, um die mit dem Wechsel verbundenen Kosten auszugleichen. Je mehr Restschuld du hast und je mehr Jahre deine Hypothek noch läuft, desto größer ist die potenzielle kumulierte Ersparnis einer Verbesserung, selbst bei wenigen Zehntel Prozentpunkten.
Vergleiche deine aktuelle Hypothek mit einer Alternative
Unser Hypothekenrechner erlaubt dir, die Rate und die Gesamtkosten bei unterschiedlichen Zinssätzen zu simulieren, um deine aktuelle Situation mit dem Angebot zu vergleichen, das du vor einer Übertragung prüfst.