L'une des questions qui frustrent le plus ceux qui commencent à envisager l'achat d'un logement est « combien dois-je vraiment épargner ? ». La réponse est généralement bien plus élevée qu'on ne l'imagine au départ, car le prix du logement n'est qu'une partie du déboursement total.
Pourquoi les banques ne financent pas 100 % du prix
En règle générale, les banques financent au maximum entre 80 % de la valeur d'expertise du logement (pour une résidence principale). Ce n'est pas un choix arbitraire : il répond à des critères de gestion du risque bancaire, et cela signifie que vous devez couvrir avec votre propre épargne, au minimum, les 20 % restants du prix.
Le détail complet de ce qu'il faut épargner
| Concept | Pourcentage approximatif du prix |
|---|---|
| Apport (non financé par la banque) | 20% |
| Impôts (ITP ou TVA+AJD selon le type de logement) | 6-10% (varie selon la communauté autonome) |
| Notaire, enregistrement et gestoría | 1-1,5% |
| Expertise (tasación) | Coût fixe, quelques centaines d'euros |
Au total, pour un logement à 200 000 €, cela peut représenter entre 60 000 € et 65 000 € d'épargne personnelle nécessaire, avant même de compter les frais additionnels de déménagement ou d'ameublement du logement.
Le matelas de sécurité que presque tout le monde oublie
Au-delà de l'apport et des frais d'achat, il est recommandé de ne pas consacrer absolument toute son épargne disponible à l'achat. Conserver un fonds d'urgence à part, même modeste, vous protège du besoin de recourir à un financement coûteux si un imprévu survient juste après vous être retrouvé sans marge de manœuvre financière à cause de l'achat du logement.
Comment planifier l'épargne nécessaire
La façon la plus pratique d'aborder la question est de fixer d'abord le prix indicatif du logement recherché, de calculer les 30 % environ qu'il faudra au total (apport plus frais), puis d'établir à partir de là un délai et un versement mensuel d'épargne constant pour atteindre ce montant, en appliquant dans votre planification l'effet des intérêts composés si vous placez cette épargne sur un produit rémunéré entre-temps.
Erreurs courantes dans la planification de cette épargne
Une erreur fréquente consiste à ne calculer que l'apport de 20 % et à découvrir les frais additionnels d'achat (qui peuvent représenter encore 10 % de plus) seulement au moment de la signature, sans marge pour réagir. Une autre erreur est de ne pas laisser de marge pour une éventuelle hausse du prix du logement pendant la durée de l'épargne, en particulier sur des marchés en tendance haussière soutenue.
Simulez votre propre cas
Notre calculateur de prêt immobilier vous permet d'estimer la mensualité selon le montant que vous devrez finalement financer, et notre outil louer vs acheter vous aide à comparer si, pendant que vous constituez cet apport, il est plus avantageux de continuer à louer ou d'anticiper l'achat.