Vor einer Weile ist mir unerwartet eine Sonderzahlung reingeflattert, und ich stand vor der klassischen Frage: Hypothek tilgen oder investieren? Ich habe rumgefragt, und die Hälfte der Leute meinte „tilg das, dann schläfst du besser", die andere Hälfte „bist du verrückt, das verliert langfristig gegen die Börse". Beides klang überzeugend. Also habe ich selbst nachgerechnet, und das ist dabei rausgekommen.
Die eigentliche Frage ist nicht „tilgen oder nicht", sondern „im Vergleich wozu"
Eine Hypothek vorzeitig zu tilgen ist im Grunde eine garantierte Anlage zum Zinssatz des eigenen Kredits. Bei 3 % TIN „verdient" jeder vorzeitig getilgte Euro sichere 3 % — ohne Kursschwankungen, ohne böse Überraschungen.
Das Problem: Der Aktienmarkt hat langfristig im Schnitt mehr abgeworfen — bei globalen Indexfonds historisch etwa 7-8 % pro Jahr. Auf dem Papier gewinnt also fast immer das Investieren. Aber genau „auf dem Papier" ist die Falle, denn die Börse liefert dieses eine Jahr für Jahr nicht zuverlässig ab: Es gibt Jahre mit +25 % und Jahre mit -20 %, während die Hypothek stur den gleichen Zins weiterberechnet, egal was der Markt gerade macht.
Was mich wirklich ins Grübeln gebracht hat: der Zinssatz zählt mehr, als ich dachte
Hier etwas, das ich mir selbst erarbeiten musste: Eine Hypothek mit 2 % vorzeitig zu tilgen ist etwas ganz anderes als eine mit 4,5 %. Wer sich einen niedrigen TIN gesichert hat, für den spricht die Mathematik klar fürs Investieren. Wer eine teure Hypothek hat, für den kippt die Waage Richtung Tilgung, weil man den höheren Zins mit absoluter Sicherheit „verdient".
Meine eigene Faustregel, ohne Guru-Ambitionen: Unter 3 % tendiere ich zum Investieren. Über 4 % denke ich deutlich länger nach.
Erst der Notgroschen. Immer.
Bevor überhaupt über sowas nachgedacht wird, muss der Notgroschen stehen. Wer jeden übrigen Euro in die Hypothek steckt und dann das Auto kaputtgeht oder der Job wegfällt, bekommt das Geld nicht einfach wieder raus — einmal getilgt, steckt es in den eigenen vier Wänden, nicht auf dem Konto. Aktien kann man zur Not verkaufen (auch mit Verlust). Eine schon getilgte Hypothek gibt einem diese Option nicht zurück.
Meine Reihenfolge: erst Notgroschen, dann zwischen Tilgen und Investieren entscheiden.
Was einem keiner sagt: Ruhe hat auch einen Wert
Klingt jetzt wenig nach Finanzratgeber, ist aber real: Manche Leute verlieren buchstäblich den Schlaf, wenn sie Schulden haben. Und wer so tickt, für den hat vorzeitiges Tilgen einen Wert, den kein Rechner erfasst — es kauft innere Ruhe, und die zählt eben auch, selbst wenn die reine Mathematik fürs Investieren spricht.
Ich selbst verliere wegen Schulden keinen Schlaf (wegen anderer Dinge schon, aber das ist eine andere Geschichte), deshalb gewichte ich bei mir die Zahlen stark. Aber wenn dich Schulden nachts wachhält, tilg ruhig ohne schlechtes Gewissen. Für „optimiert, aber dauergestresst" gibt's keine Medaille.
Vor dem Tilgen: das Kleingedruckte checken
Fast übersehen hätte ich das: Manche Hypotheken haben eine Vorfälligkeitsentschädigung. In Spanien ist das heute eher unüblich (das Gesetz deckelt diese Gebühren ziemlich streng), aber vorher im Vertrag nachsehen lohnt sich trotzdem, denn eine Gebühr verändert die Rechnung.
Auch die Frage was genau getilgt wird ist relevant: kürzere Laufzeit oder niedrigere Rate. Wer monatlichen Spielraum priorisiert, senkt die Rate. Wer die Gesamtzinskosten minimieren will, kürzt die Laufzeit. Die meisten (mich eingeschlossen) bevorzugen eine kürzere Laufzeit, solange sie sich die gleiche Rate weiter leisten können.
Mein Fazit, ohne Umschweife
- Teure Hypothek (hoher Zins) → Tilgung wiegt schwerer.
- Günstige Hypothek (niedriger Zins) → Investieren gewinnt meist langfristig.
- Kein Notgroschen → darüber noch gar nicht nachdenken.
- Schulden rauben den Schlaf → tilgen, und die Mathematik mal Mathematik sein lassen.
- Vorfälligkeitsentschädigung prüfen, bevor auch nur ein Euro bewegt wird.
Die eine richtige Antwort gibt es nicht, und ich tue nicht so, als gäbe es sie. Aber es gibt einen Weg, mit Kopf statt Münzwurf zu entscheiden.
Wer selbst mit den eigenen Zahlen rechnen will: im Hypothekenrechner sieht man, wie viel Zinsen man durch vorzeitiges Tilgen spart, und im Zinseszinsrechner, was dasselbe Geld am Markt statt in der Bank machen würde. Die beiden Zahlen nebeneinanderzulegen hilft wirklich weiter — mehr als das, was der Schwager beim Sonntagsessen erzählt.