Eine tilgungsfreie Zeit ("carencia") kann ein nützliches Mittel sein, um einen vorübergehenden Moment geringerer Zahlungsfähigkeit zu überbrücken, kann aber die Gesamtkosten einer Hypothek auch deutlich erhöhen, wenn man ihre Funktionsweise vor der Beantragung nicht richtig versteht.
Was eine tilgungsfreie Zeit ist
Es handelt sich um einen zu Beginn (oder während der Laufzeit) der Hypothek vereinbarten Zeitraum, in dem die monatliche Rate reduziert wird – entweder weil nur Zinsen gezahlt werden (teilweise Karenz) oder weil überhaupt nichts gezahlt wird (vollständige Karenz) –, wodurch die Tilgung des Kapitals auf später verschoben wird.
Vollständige vs. teilweise Karenz
- Teilweise Karenz: Während des vereinbarten Zeitraums zahlst du nur die auf das ausstehende Kapital anfallenden Zinsen, ohne Kapital zu tilgen. Die Rate ist niedriger als eine normale Rate, verschwindet aber nicht.
- Vollständige Karenz: Während des vereinbarten Zeitraums zahlst du überhaupt nichts, weder Kapital noch Zinsen. Die nicht gezahlten Zinsen häufen sich an und werden dem ausstehenden Kapital hinzugerechnet, wodurch sich die Gesamtschuld erhöht, auf die künftige Zinsen berechnet werden.
Warum die vollständige Karenz besonders teuer ist
Bei einer vollständigen Karenz tilgst du während dieser Zeit nicht nur kein Kapital: Die nicht gezahlten Zinsen werden kapitalisiert, das heißt, sie werden dem ausstehenden Kapital hinzugefügt und erzeugen ihrerseits neue Zinsen auf diesen höheren Betrag. Das Ergebnis ist, dass die ausstehende Schuld am Ende der vollständigen Karenzzeit deutlich höher sein kann als zu Beginn, was die Gesamtkosten des Darlehens über seine gesamte Laufzeit erheblich erhöht.
Wann eine Karenz sinnvoll sein kann
- Beim Kauf einer Immobilie, die vor dem Einzug renoviert werden muss, damit du nicht gleichzeitig die Miete einer anderen Wohnung und die volle Rate der neuen Hypothek tragen musst.
- Bei einer vorübergehenden, klar begrenzten Situation mit Einkommensrückgang (zum Beispiel während einer Elternzeit ohne Bezahlung), sofern du vernünftigerweise sicher sein kannst, deine Zahlungsfähigkeit nach Ende dieses Zeitraums wiederzuerlangen.
Warum du sie nicht "vorsichtshalber" beantragen solltest
Eine Karenz ohne einen echten, konkreten Bedarf zu beantragen, macht das Darlehen lediglich teurer, ohne dass dem ein Vorteil gegenübersteht, da du am Ende insgesamt mehr Zinsen zahlst, ohne eine Gegenleistung zu erhalten. Die Karenz sollte Situationen vorbehalten sein, in denen sie tatsächlich ein konkretes finanzielles Risiko während eines begrenzten Zeitraums verringert – nicht als generische Art, "erst einmal weniger zu zahlen".
Wie du eine Karenz verhandelst, wenn du sie brauchst
Wie andere Hypothekenkonditionen sind Verfügbarkeit und Dauer einer Karenzzeit mit der Bank verhandelbar, und nicht jede Bank bietet sie zu denselben Bedingungen an. Es lohnt sich, diese Möglichkeit zwischen verschiedenen Angeboten zu vergleichen, wenn du im Voraus weißt, dass du sie benötigen wirst.
Berechne die tatsächlichen Kosten einer Karenzzeit
Unser Hypothekenrechner hilft dir, deinen Tilgungsplan mit und ohne Karenzzeit zu vergleichen, damit du klar siehst, wie viel zusätzliches Kapital sich in dieser Zeit ansammeln würde.