Cuando quieres mejorar las condiciones de tu hipoteca, existen dos caminos principales que se confunden con frecuencia: la novación y la subrogación. Ambas persiguen un objetivo similar (mejorar tu situación hipotecaria), pero implican procesos y a veces resultados distintos.
Qué es una novación de hipoteca
La novación es la modificación de las condiciones de tu hipoteca con el mismo banco que ya tiene concedido el préstamo, sin cambiar de entidad. A través de una novación puedes renegociar, entre otros aspectos:
- El tipo de interés (pasar de variable a fijo, por ejemplo, o mejorar el diferencial).
- El plazo de amortización (ampliarlo o reducirlo).
- El sistema de amortización.
- Añadir o eliminar cotitulares del préstamo.
- Ampliar el capital pendiente (por ejemplo, para financiar una reforma).
La diferencia clave con la subrogación
Mientras que la novación mantiene el préstamo con el mismo banco (solo cambian sus condiciones), la subrogación de acreedor implica trasladar la hipoteca a otra entidad distinta, que asume la deuda pendiente en unas condiciones nuevas negociadas con ella. La elección entre una y otra depende, en gran medida, de si tu propio banco está dispuesto a igualar o mejorar las condiciones que podrÃas conseguir en otra entidad.
Cuándo tiene sentido negociar una novación primero
Antes de iniciar el proceso, más largo, de una subrogación a otro banco, suele ser razonable intentar primero una novación con tu entidad actual, presentando ofertas de la competencia como argumento de negociación. Muchos bancos prefieren mejorar las condiciones a un cliente existente antes que perderlo frente a la competencia, lo que te da cierto margen de negociación sin necesidad de cambiar de entidad ni asumir los trámites asociados a un cambio.
Los gastos de una novación
La Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario también reguló a la baja las comisiones que puede cobrar el banco por determinados tipos de novación (especialmente las relacionadas con el cambio de tipo de interés variable a fijo), aunque pueden existir otros gastos asociados (notarÃa, registro) según el alcance concreto de los cambios que se negocien.
Qué documentación necesitas preparar
Para negociar cualquiera de las dos opciones con solidez, conviene llevar preparada la información de tu hipoteca actual (capital pendiente, plazo restante, tipo de interés vigente), asà como, si es posible, alguna oferta de referencia de otra entidad, ya que tener una alternativa concreta sobre la mesa suele mejorar sustancialmente tu posición negociadora frente a tu propio banco.
Antes de negociar, lleva los números claros
La calculadora de hipoteca de este sitio permite comparar la cuota y el coste total actuales con el escenario que se espera conseguir tras la novación o subrogación, para saber cuánto merece la pena negociar.