Quan vols millorar les condicions de la teva hipoteca, hi ha dos camins principals que sovint es confonen: la novació i la subrogació. Totes dues persegueixen un objectiu similar (millorar la teva situació hipotecà ria), però impliquen processos i de vegades resultats diferents.
Què és una novació d'hipoteca
La novació és la modificació de les condicions de la teva hipoteca amb el mateix banc que ja té concedit el préstec, sense canviar d'entitat. A través d'una novació pots renegociar, entre altres aspectes:
- El tipus d'interès (passar de variable a fix, per exemple, o millorar el diferencial).
- El termini d'amortització (ampliar-lo o reduir-lo).
- El sistema d'amortització.
- Afegir o eliminar cotitulars del préstec.
- Ampliar el capital pendent (per exemple, per finançar una reforma).
La diferència clau amb la subrogació
Mentre que la novació manté el préstec amb el mateix banc (només canvien les seves condicions), la subrogació de creditor implica traslladar la hipoteca a una entitat diferent, que assumeix el deute pendent en unes condicions noves negociades amb ella. La tria entre una i altra depèn, en bona mesura, de si el teu propi banc està disposat a igualar o millorar les condicions que podries aconseguir en una altra entitat.
Quan té sentit negociar una novació primer
Abans d'iniciar el procés, més llarg, d'una subrogació a un altre banc, sol ser raonable intentar primer una novació amb la teva entitat actual, presentant ofertes de la competència com a argument de negociació. Molts bancs prefereixen millorar les condicions a un client existent abans que perdre'l davant la competència, cosa que et dona cert marge de negociació sense necessitat de canviar d'entitat ni assumir els trà mits associats a un canvi.
Les despeses d'una novació
La Llei de Contractes de Crèdit Immobiliari també va regular a la baixa les comissions que pot cobrar el banc per determinats tipus de novació (especialment les relacionades amb el canvi de tipus d'interès variable a fix), tot i que poden existir altres despeses associades (notaria, registre) segons l'abast concret dels canvis que es negociïn.
Quina documentació necessites preparar
Per negociar qualsevol de les dues opcions amb solidesa, convé portar preparada la informació de la teva hipoteca actual (capital pendent, termini restant, tipus d'interès vigent), aixà com, si és possible, alguna oferta de referència d'una altra entitat, ja que tenir una alternativa concreta sobre la taula sol millorar substancialment la teva posició negociadora davant el teu propi banc.
Calcula l'estalvi potencial abans de negociar
Abans de seure a negociar, és útil portar els números clars. La nostra calculadora d'hipoteca et permet comparar la teva quota i el cost total actuals amb l'escenari que esperes aconseguir després de la novació o subrogació, per saber exactament quant val la pena negociar.