Al firmar un contrato de alquiler es habitual encontrarse con varios conceptos de garantía distintos, a veces usados indistintamente en el lenguaje coloquial, pero que tienen un régimen legal diferenciado que conviene entender bien.
La fianza legal: obligatoria y con importe limitado
Es la garantía obligatoria establecida por la Ley de Arrendamientos Urbanos: con carácter general, equivale a una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda habitual (dos mensualidades si es un uso distinto al de vivienda, como un local comercial). Su importe está limitado por ley, y en muchas comunidades autónomas el propietario está obligado a depositarla en un organismo público autonómico específico, no simplemente quedársela en su cuenta.
Las garantías adicionales: sin límite legal fijo, pero sí razonabilidad
Además de la fianza legal obligatoria, la ley permite pactar garantías adicionales (depósitos adicionales, avales) para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del inquilino. A diferencia de la fianza legal, estas garantías adicionales no tienen un límite legal tan estricto en cuanto a importe, aunque su cuantía debe ser razonable y pactarse expresamente en el contrato, no imponerse de forma arbitraria o desproporcionada.
El aval: una garantía personal o bancaria adicional
El aval (personal o bancario, como se ha explicado en otro artículo) es otra forma de garantía adicional, distinta de un depósito en efectivo: en lugar de entregar dinero por adelantado, un tercero (persona o entidad) se compromete a responder si el inquilino incumple sus obligaciones.
Por qué es importante distinguir estos conceptos en el contrato
Que el contrato especifique claramente qué parte del dinero entregado corresponde a la fianza legal (sujeta a su régimen específico de depósito y devolución) y qué parte corresponde a garantías adicionales pactadas (con un régimen distinto) evita confusiones y conflictos, especialmente a la hora de la devolución al finalizar el contrato.
La devolución de la fianza al finalizar el contrato
Al finalizar el alquiler, y una vez comprobado que la vivienda se entrega en el estado adecuado y no existen rentas pendientes, el propietario debe devolver la fianza (y, en su caso, las garantías adicionales) en el plazo que establezca la normativa aplicable, pudiendo descontar únicamente los importes correspondientes a daños acreditados o deudas pendientes del inquilino, no cualquier concepto arbitrario.
Qué hacer si el propietario no devuelve la fianza correctamente
Si el propietario retiene la fianza sin justificación adecuada, o se demora injustificadamente en su devolución, el inquilino puede reclamarla, incluyendo en su caso los intereses de demora correspondientes, tanto por la vía amistosa como, si es necesario, por la vía judicial.
Presupuesta correctamente el coste inicial de alquilar
Al calcular cuánto necesitas para alquilar una vivienda, conviene sumar la fianza legal, cualquier garantía adicional pactada, y los gastos de una posible agencia inmobiliaria, no solo la primera mensualidad de renta. Nuestra calculadora de alquiler vs comprar te ayuda a comparar el coste total de esta opción frente a la compra.