Más allá de las diferencias evidentes de estado y antigüedad, comprar una vivienda nueva o de segunda mano implica una fiscalidad distinta, con un impacto directo y a veces significativo en el presupuesto total necesario para la compra.
El impuesto aplicable depende del tipo de vivienda
- Vivienda nueva (primera transmisión, normalmente comprada directamente al promotor): tributa por IVA, al tipo reducido del 10% sobre el precio de compra, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), cuyo porcentaje varía según la comunidad autónoma.
- Vivienda de segunda mano (una transmisión posterior a la primera venta): tributa por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un impuesto autonómico cuyo porcentaje varía considerablemente según la comunidad autónoma donde se ubique el inmueble.
Por qué esto puede suponer una diferencia relevante
Aunque a veces la suma total (IVA + AJD en obra nueva) resulta similar al ITP de segunda mano en algunas comunidades, en otras comunidades autónomas la diferencia puede ser notable, especialmente si existen tipos reducidos de ITP para determinados colectivos (jóvenes, familias numerosas, viviendas de protección oficial) que no siempre tienen un equivalente igual de favorable en el régimen de obra nueva.
Tabla orientativa de tipos aplicables
| Tipo de vivienda | Impuesto principal | Tipo aproximado |
|---|---|---|
| Obra nueva | IVA | 10% (4% para VPO en determinados casos) |
| Obra nueva | AJD (adicional) | Entre el 0,5% y el 1,5% según comunidad |
| Segunda mano | ITP | Entre el 6% y el 10% según comunidad, con posibles bonificaciones |
Estos porcentajes son orientativos y pueden variar según la comunidad autónoma y las bonificaciones específicas vigentes en cada momento, por lo que conviene siempre confirmar el tipo exacto aplicable en tu comunidad concreta antes de presupuestar la compra.
Otras diferencias más allá de la fiscalidad
Además del tratamiento fiscal, existen otras diferencias relevantes entre ambos tipos de vivienda a la hora de decidir: la vivienda nueva suele incluir garantías constructivas legales durante los primeros años (por posibles defectos estructurales o de acabados), mientras que la de segunda mano no cuenta con esa protección, aunque suele tener un precio de partida más asequible por metro cuadrado en muchas zonas.
Cómo afecta a tu presupuesto total de ahorro necesario
Al calcular cuánto ahorro necesitas para comprar, es fundamental usar el tipo impositivo real correspondiente a tu comunidad autónoma y al tipo de vivienda concreto que estés valorando, en lugar de una cifra genérica, ya que la diferencia entre comunidades puede suponer varios miles de euros en una compra de importe medio.
Compara el coste total de ambas opciones
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